房屋抵押贷款，是一种额度较大的贷款方式，但对于借款人来说，还款压力也非常大。想要让还款压力变小，我们就需要让还款的年限变久，变得适合我们的经济实力。可是住房抵押贷款的还款年限，到底是哪些因素在影响着呢？
大家要知道，贷款如果用住房做为抵押品，授信的长年限为三十年，但是需要满足许多条件才能贷三十年。
贷款人的年纪加上授信的年限要低于或则是等于六十年，同时，借款人还需要符合我们国家对于授信行业单位优质的客户的一些基本的规定。比如，借款者的年纪加上授信期限的和，必须不大于七十年。抵押房已经有的使用年限，再加上房屋的授信期限，要不超过四十年。
一般来说，商业银行是依据抵押房屋的变现能力、借贷人的偿还贷款能力，来给抵押房屋进行综合评定，以定授信期限。
如果是使用商业用房来抵押给银行的，那么授信的期限至多是五年，并且还要满足使用年限与授信期限的和不能够大于三十年。除了这些之外，住房抵押贷款年限到底是多少年，还和下面的这些因素有关联。
一、借款人自身因素
1、贷款的期限，不能够大于三十年。
2、贷款者的年纪+贷款的期限，原则上规定不能大于七十年。
二、房产自身因素
1、对于民用的住宅，一般贷款的年限不可以大于三十年。
2、如果抵押房是私有产权转让房，或者是拍卖房，那么一般来说，规定的贷款年限是二十年。
3、商业用房以及商住两用房，规定贷款的年限不可以超过十年。
三、房屋屋龄
1、抵押二手房，则屋龄加上贷款期限，规定不可以超过三十年。
2、房屋屋龄大于二十年，那么很容易被商业银行拒贷，或受到商业银行的限制。
四、土地的使用年限
1、土地使用年限和房龄有所不同，这个需要从开发商早拿地的时候开始计算。
2、现在大多数商业银行都有规定，基本都要求住房抵押贷款的期限比土地的使用年限小一些。
3、具体的年限，需要通过各大商业银行或者公积金管理中心的规则而定。
以上所述，便是关于住房抵押贷款能贷多少年这一问题的介绍，希望读者们可以通过自己住房的状况，比较清楚的估算出自己的住房办理抵押贷款能贷多少年。